La historia de la extranjerización de la tierra en Argentina: del auge menemista a la regulación del kirchnerismo

La cuestión de la cantidad de tierras argentinas en manos extranjeras no es nueva. Aunque arrancó durante el primer peronismo, fue la fuerte suba de la extranjerización de la tierra bajo el menemismo y el escenario post crisis del 2001 la que llevó a la sanción de la Ley de Tierras Rurales del kirchnerismo. Es este marco regulatorio lo que ahora Javier Milei busca desmontar.

El debate sobre este tema es relativamente reciente, ya que a inicios de siglo XX no tenía mucho sentido. La gran oleada migratoria de 1880 a 1930, durante la cual unos 5 millones de extranjeros se radicaron en el país, hace que el criterio actual que define la extranjerización de la propiedad rural sea básicamente inaplicable: la Ley 26.737 de Tierras Rurales, sancionada en 2011, establece como tierra en manos de extranjeros también aquella poseída por no argentinos con domicilio en el país desde hace menos de diez años.

La primera ley

Hace un siglo o un siglo y medio, si bien es cierto que muchos venían con promesas de entrega de hectáreas que al final no se cumplían, no fueron pocos los colonos europeos que se asentaron en la zona pampeana para expandir la frontera productiva bajo el impulso del Estado. También eran comunes, apenas después de la Campaña del Desierto o de la conquista del Chaco, las compras de cientos de miles o millones de hectáreas a bajo precio en zonas poco delimitadas por parte de aventureros que llegaban del Viejo Continente con el objetivo de convertirse en nuevos ricos americanos.

Todavía más importante, en esta época se produjo un fuerte avance en la cantidad de tierras rurales bajo propiedad de compañías extranjeras, principalmente de capitales británicos. Por ejemplo, las adyacentes a las vías de los ferrocarriles o los cientos de kilómetros cuadrados en manos de La Forestal en el Chaco y Santa Fe, por no contar las sociedades foráneas dedicadas puramente a la compraventa de estancias.

Así, la primera ley nacional vinculada a limitar la cantidad de tierras en manos extranjeras surgió con las fronteras ya consolidadas y bajo la reacción nacionalista al liberalismo económico que, con algunos vaivenes, había prevalecido hasta la década de 1930.

Concretamente, fue en 1944 cuando la dictadura de Edelmiro Farrell, que vio el ascenso de Juan Domingo Perón, sancionó el Decreto-Ley 15.385. La normativa, luego ratificada por ley bajo el peronismo en 1947, establecía la creación de "zonas de seguridad" en las tierras ubicadas alrededor de instalaciones militares o estratégicas para la defensa del país, y determinaba que estas debían estar bajo posesión de "argentinos nativos".

Al no existir censos sobre propiedad extranjera de las tierras rurales, es difícil reconstruir lo que ocurrió en las décadas posteriores. Aunque es probable que, a medida que el período de la gran inmigración y de fuertes lazos comerciales con Europa quedaba atrás, la cantidad de hectáreas en manos foráneas fuera declinando paulatinamente, para pasar a manos de descendientes nativos o de capitales nacionales.

El menemismo y la devaluación post 2001: el avance de la extranjerización de la tierra

Lo que es indudable es que el siguiente gran momento de avance en la extranjerización de la tierra llegó con el menemismo, en el contexto de la ola neoliberal que promovió una apertura irrestricta de la economía y una fuerte desregulación.

Un punto clave fue la modificación que Carlos Menem estableció sobre la Ley de Inversiones Extranjeras, mediante la cual determinó que los extranjeros (tanto personas físicas como empresas) podían invertir en el país sin necesidad de autorización previa y "en iguales condiciones" que los inversores ya radicados. 

Pero, más allá de la legislación concreta, lo que hubo con la Convertibilidad de los años noventa fue un modelo de dólar barato que arruinó a pequeños productores y favoreció la concentración económica en manos de los grandes propietarios rurales.

Así, el sesgo del menemismo a favor de la apertura al exterior sirvió de marco para algunos de los casos más emblemáticos de extranjerización de la tierra en Argentina. En 1991, Benetton compró unas 900.000 hectáreas en la Patagonia a través de la adquisición de la Compañía de Tierras Sud Argentino (fundada originalmente por capitales ingleses a fines del siglo XIX, pero "argentinizada" por sus mismos dueños en medio de la Guerra de Malvinas).

En 1997 fue el magnate estadounidense Douglas Tompkins el que comenzó su presencia en el país con la compra de 11.400 hectáreas en los Esteros del Iberá. En los años siguientes adquiriría más de 100.000 hectáreas más a lo largo del Litoral y la Patagonia, aunque en su caso con fines de conservacionismo medioambiental.

Antes, en 1996, el empresario inmobiliario británico Joe Lewis se hizo con unas 11.000 hectáreas en Lago Escondido, Río Negro. Se trató del caso más polémico, ya que el terreno pertenece a una zona de frontera (cercana a Chile), por lo que, debido a la ley de zonas de seguridad de Farrell y Perón, debía estar en manos de argentinos nativos. Entonces, el magnate constituyó una sociedad anónima bajo ley y propietarios argentinos (H.R. Properties Buenos Aires, luego llamada Hidden Lake S.A), pero controlada por accionistas británicos. Made the law, made the trap.

Relevamientos académicos muestran que entre 1992 y 2001 hubo al menos 1.289.000 hectáreas adquiridas por empresas o individuos extranjeros en el país, mayormente en el NOA y el NEA.

Pero el elemento que faltaba para generar un combo letal llegó con la crisis de 2001. La devaluación del peso a partir de 2002 abarató enormemente el costo de la compra de tierras en el país, acelerando el ritmo de extranjerización de la tierra. Los mismos estudios indican que entre 2002 y 2013 las empresas o individuos extranjeros adquirieron al menos 2.621.000 hectáreas, duplicando el ritmo del período previo.

A eso se le sumaron los años dorados de las commodities agrícolas de medidos de los 2000, que llevaban a una rápida recuperación de la inversión y, así, a un mayor interés de los inversores por las tierras ubicadas fuera de la zona núcleo.

El kirchnerismo: regulación y límite a la extranjerización de la tierra

Fue en este contexto que el kirchnerismo, ya en el arranque del segundo gobierno de Cristina Kirchner, impulsó el primer registro oficial de extranjerización de la tierra y la primera regulación específica sobre el tema.

El cambio llegó con la Ley 26.737, sancionada en diciembre de 2011, que estableció un límite máximo del 15% de tierras en manos extranjeras tanto a nivel nacional como por provincia y departamento, tope que ahora Javier Milei busca derogar.

La normativa también dispuso la realización de un censo en todo el país para determinar la cantidad de tierras bajo propiedad foránea, que se llevó a cabo en 2013. El resultado fue que unas 15,8 millones de hectáreas pertenecían a individuos o personas jurídicas extranjeras, un 5,93% de las tierras existentes en total. Es decir, lejos del tope legal.

Lo cierto es que, desde ese momento, en ninguna de las actualizaciones posteriores el registro llegó a acercarse al 15% ni varió demasiado. Luego de llegar a un máximo del 6,09% en 2015, un estudio del CONICET y la UBA de enero de este año determinó que la cifra había descendido a "casi un 5%". El último registro oficial (de agosto de 2025) muestra, del mismo modo, que ninguna provincia supera el tope, siendo la máxima Salta con un 11,3%.

Por eso, resulta curiosa la intención de La Libertad Avanza de borrar un límite legal que hasta ahora nunca sirvió de impedimento para el proceso de compra de tierras en manos foráneas.