Crisis de los Airbnb: menos turismo extranjero por el dólar barato

El negocio de los alquileres temporarios, impulsado durante los últimos años por plataformas como Airbnb, atraviesa un marcado retroceso en su rentabilidad. Una combinación que se nutre del dólar barato y un fuerte crecimiento de la estructura de gastos en mantención están modificando el escenario y empujando a muchos propietarios a replantear su estrategia.

Uno de los principales elementos que explica esta caída es el atraso cambiario. La reducción de la brecha entre los distintos tipos de dólar y el encarecimiento del costo de vida en pesos provocaron que los ingresos en moneda extranjera rindan menos que en años anteriores.

A esto se suma un fenómeno de inflación en dólares. Entre 2022 y 2024, los precios internos medidos en esa moneda aumentaron cerca de un 66%, lo que deterioró la rentabilidad de los anfitriones, que mantienen ingresos relativamente estables en dólares pero enfrentan costos operativos crecientes en pesos.

Mercado agotado

Otro factor clave es la saturación del mercado. En los últimos años, la cantidad de propiedades disponibles para alquiler temporario creció de forma acelerada y superó las 30.000 unidades activas en el país. Este aumento obligó a los propietarios a competir bajando precios, lo que reduce los márgenes de ganancia. 

A este escenario se añade el desplome del turismo receptivo que provoca el modelo cambiario impuesto por el Gobierno, que expulsa a los turistas extranjeros.

Datos de la consultora AirDNA muestran que solo en la Ciudad de Buenos Aires la oferta pasó de menos de 9.000 publicaciones a principios de 2022 a más de 23.000 hacia fines de 2023, en su mayoría departamentos de uno y dos ambientes. En ese mismo período, el mercado de alquileres tradicionales prácticamente no ofrecía opciones en algunas zonas del corredor norte.

La menor llegada de turistas extranjeros también impacta en la actividad. Buenos Aires se volvió un destino más caro en dólares, lo que redujo el flujo de visitantes internacionales y, en consecuencia, la demanda de alquileres temporarios.

Como resultado, la brecha de rentabilidad entre el alquiler temporario y el tradicional se redujo significativamente. Mientras que en 2023 el modelo tipo Airbnb podía generar hasta 2,5 veces más ingresos, en la actualidad ambos esquemas muestran rendimientos similares. La diferencia es que el alquiler de corto plazo implica mayores costos: equipamiento, mantenimiento constante y gestión operativa por parte del propietario.

En este contexto, crece la tendencia de dueños que abandonan el formato temporario y vuelven al alquiler tradicional, en busca de mayor estabilidad y menor exposición a la volatilidad del mercado turístico.